Es ist die Hauptstadt. Es ist die Stadt der großen regierenden Bürgermeister des zwanzigsten Jahrhunderts. Namen, die weit über die Stadt hinaus in Erinnerung geblieben sind. Genannt werden müssen mindestens Ernst Reuter, Otto Suhr, Willy Brandt, Heinrich Albertz, Hans-Jochen Vogel und Richard von Weizsäcker. Männer, die ihrer Aufgabe gewachsen waren und sie verantwortungsvoll und gewissenhaft erfüllten.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass auch nur einer von diesen Männern auf die Idee gekommen wäre, in einer Situation eklatanten Mangels an bezahlbaren Wohnungen den Wohnungseigentümern der Stadt das Vermieten zu verbieten.
Heute gehören solche Ideen zu den ernst gemeinten Vorschlägen der Grünen im Berliner Senat.
Die Nachrichtenagentur dts berichtet über ein Interview des „Tagesspiegel“ mit Grünen-Fraktionsschef Werner Graf und zitiert daraus so:
„Jeder größere Vermieter muss bestimmte Kriterien erfüllen,
damit er in Berlin Wohnungen vermieten darf,
nur dann bekommt er eine Lizenz“
und
„Um die Lizenz zu bekommen, muss man zum Beispiel Sozialwohnungen anbieten. Ab 3.000 Wohnungen etwa soll der verpflichtende Anteil an Sozialwohnungen bei 25 Prozent liegen.“
Das ist nicht alles, was die Grünen im Herbst als Gesetzesentwurf vorlegen wollen. Mehr Mieterschutz soll noch dazu kommen, vor allem ein Mieterrecht auf zügige Instandhaltung, sowie die Errichtung eines Miet- und Wohnungskatasters, damit die Bürokraten wissen, wem welches Haus und welche Wohnung darin gehört.
Die Vorstellung, Immobilieneigentümer sind reich und bereichern sich an ihren Mietern, ist zwar nicht neu, aber deswegen eben auch nicht richtig, schon gar nicht in Deutschland. Wo gibt es schon sonst noch einen derart weit gespannten Mieterschutz, wo sonst sind Mietnomaden so lange die Herren im Haus, bis endlich ein Gerichtsvollzieher unter Polizeischutz die Wohnung räumt, wo sonst ist eine reguläre Kündigung durch den Vermieter nur bei nachgewiesenem Eigenbedarf möglich? Wo sonst gibt es Mietendeckel und Mietpreisbremsen und Vergleichsmietenkataloge?
Das ganze deutsche Mietrecht ist ein einziger, massiver Eingriff in das Eigentumsrecht und die Vertragsfreiheit.
Der Staat erweckt den Anschein, er sei der Eigentümer der (Wohn-) Immobilien, die grundbuchmäßigen Eigentümer hingegen die von ihm lediglich geduldeten Verwalter, denen er mit größtem Misstrauen begegnet.
Natürlich ist Immobilien-Eigentum etwas Schönes. Als langlebiger Sachwert ist die Immobilie weitgehend inflationsfest. Hinzu kommt die jeweilige, geldwerte Nutzbarkeit. Die selbstgenutzte Immobilie erspart Mietzahlungen, die vermietete Immobilie trägt laufend Zinsen. Wer da nur ängstlich auf sein weit überzogenes Girokonto blickt, kann natürlich neidisch werden. Aber ist ein Neid ein Grund für Enteignung?
Sollte die grüne Fraktion mit ihrem Gesetzentwurf durchkommen, woran die Roten in der schwarz-roten Koalition durchaus Interesse haben könnten, folgte dem zunächst ein massiver Rückgang der Verkehrswerte bei den Bestandsimmobilien – und das vermutlich über Berlin hinaus in allen grünschillernden Bundesländern. Der Verkehrswert bemisst sich ja nur zum geringen Teil am Substanzwert, sondern hauptsächlich am Ertragswert. Der Ertragswert aber sinkt, wenn der Ertrag sinkt, und der Ertrag sinkt, wenn ein Teil der bisher regulär vermieteten Wohnungen als Sozialwohnungen mit entsprechend geminderter Miete angeboten werden muss.
Ist nicht schlimm, denkt sich das linksgrüne Gehirn. Wenn die Preise der Wohnungen sinken, können ja auch die Mieten sinken, ohne dass sich die prozentuale Rendite verändert. Gehirne mit aktivierter Ökonomieplatine finden darin keinen Grund zur Freude. Nur wo auf den Immobilien keine Schulden mehr lasten, wird man sich als Alteigentümer sagen: „O.k., der Spuk geht in ein paar Jahren wieder vorüber. Das sitze ich aus. Dass weniger Miete hereinkommt, kann ich bis dahin damit kompensieren, dass keine Renovierungen stattfinden und nur die nötigsten Instandhaltungen.“ Die Folge ist, dass es auf dem Wohnungsmarkt weniger Wohnungen ohne Sozialbindung und mehr Wohnungen mit Sozialbindung geben wird. Damit ist allerdings kein einziger Quadratmeter Wohnfläche geschaffen, wohl aber eine Reihe von Problemen. Zum Beispiel das Problem, dass Mieter, deren Wohnung plötzlich zur Sozialwohnung wird, diese wegen Fehlbelegung räumen müssten. Nur: Wo sollen die jetzt wohnen? Die Zahl der frei finanzierten Wohnungen ohne Sozialbindung ist schließlich geschrumpft.
Natürlich denkt sich das linksgrüne Gehirn, dass sich das ausgleichen wird. Die Zahl der Wohnungen ist schließlich gleich geblieben, die Zahl der Mieter auch. Wo soll das Problem sein? Außerdem können die Vermieter, die nun Sozialwohnungen anbieten müssen, diese doch einfach dazukaufen, um ihr Kontingent zu erfüllen. So manche kommunale Wohnungsbaugesellschaft ist froh, wenn sie Wohnungen abstoßen kann, die seit Jahren ein Verlustgeschäft darstellen – und mit dem Erlös aus dem Verkauf können neue Wohnungen gebaut werden.
Gehirne mit aktivierter Ökonomieplatine leiden ob dieser Argumentation unter erheblichen Schmerzen. Der Erlös aus dem Verkauf der Bestandswohnung reicht bestenfalls aus, um damit einen Neubau mit der halben Wohnfläche zu errichten. Das bedeutet, dass bei Vermietung der neuen Wohnung mindestens die doppelte Kaltmiete gefordert werden muss, wenn das Projekt sich über die Jahre wenigstens amortisieren können soll. Von Rendite ist dabei noch keine Rede. Von bezahlbarem Wohnraum allerdings auch nicht.
Natürlich gilt dies für alle Neubauvorhaben. Gestiegene Grundstückskosten, gestiegene Baukosten und gestiegene gesetzliche Anforderungen, machen es praktisch unmöglich, eine positive wirtschaftliche Prognose für den Neubau zu stellen, selbst wenn man die Notwendigkeit, auch noch Sozialwohnungen auszuweisen, dabei außer Acht lässt.
Wer die Mietmisere beenden will, darf nicht verbohrt einfach immer weiter an der Höhe der Mieten herumdoktoren wollen. Da muss größer, in größeren Zusammenhängen und Abhängigkeiten gedacht werden. Dann findet sich der Punkt, an dem der Hebel angesetzt werden kann, um den Wohnungsmarkt wieder ins Gleichgewicht zu bringen.
Zu den vielen Maßnahmen, die ich in meinem Buch „Wie der Phönix aus der Ampel – Modell Deutschland 2029“ vorgeschlagen habe, gehört auch die Lösung des Wohnungsproblems:
A1-W – WohnungsbauDie am Bedarf orientierte Errichtung neuer Wohnungen ist Sache der Gemeinden, die als Konkurrenten des privat finanzierten Wohnungsbaus auftreten und gegenüber der Bauwirtschaft als Bauherren und Eigentümer in Erscheinung treten. Der Baugrund ist von den Gemeinden zur Verfügung zu stellen, wo erforderlich und von der Topologie her möglich, sind auch Landes- oder Bundesliegenschaften in Nachbarschaft des Gemeindegebietes für den Wohnungsbau heranzuziehen. Die Finanzmittel für den Bau werden vom Bund zu 30 % als Zuschuss, zu 70 % als zinslose Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit zugewiesen. Betrieb, Wartung und Unterhalt der Wohnungen, die Abwicklung der Vermietung, Nebenkostenabrechnung und Inkasso werden privaten oder – so vorhanden – kommunalen Wohnungsverwaltungsunternehmen übertragen. Die Gemeinde ist Eigentümer und Vermieter. Sie hat bei der Belegung der Wohnungen ein vorrangiges Mitspracherecht. Die Verwaltungsgesellschaften sind der Gemeinde zur Rechnungslegung verpflichtet. Die Gemeinde entscheidet – analog zur Eigentümerversammlung bei Wohngebäuden im Teileigentum – einmal jährlich über die Wirtschaftspläne der einzelnen Objekte. Die Wohnungen werden nach Vorgabe der Gemeinden (Anzahl, Größe, Ausstattung) in Verantwortung der beauftragten Architekten und ausführenden Unternehmen nach den anerkannten Regeln der Technik in Bezug auf Statik und Sicherheit der verbauten Gebäudetechnik (Elektrik, Heizung, etc.) errichtet. Alle darüber hinausgehenden Bauvorschriften werden außer Kraft gesetzt. Wohnungsgrößen und Ausstattung werden auf die Situation der in der Region Wohnungssuchenden abgestellt. Die Bauabnahme erfolgt durch den TÜV oder ein anderes qualifiziertes Prüfungsunternehmen. Die Gestehungskosten des Wohnraums sollten bei etwa 1.600 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter liegen, den Betrag von 2.000 Euro pro m² aber nicht übersteigen. Wohnungen mit gehobener Ausstattung bleiben Domäne des privaten Wohnungsbaus. Aus den Mieteinnahmen sind die Tilgungsraten (monatlich 3,11 bis 3,89 €/m²) zu erwirtschaften. Außerdem die Kosten für Unterhalt, Betrieb, Verwaltung und die Rücklage für Renovierung und Reparaturen, die während der Tilgungsphase mit monatlich ca. 2,50 €/m² ausreichend bemessen sein dürften. Nach der Tilgungsphase können auch größere Modernisierungen aus den Mieteingängen finanziert werden. Damit ist es möglich, Wohnungen mit einfacher bis durchschnittlicher Ausstattung zu Kaltmieten von unter 6,50 € pro m² und Monat anzubieten. Mit dem Fortschreiten des Wohnungsbauprogramms sinken die Kosten der Gemeinden für die Unterbringung von Obdachlosen, Asylbewerbern und anderen Migranten, die bisher zumeist in sehr viel teurer angemieteten Objekten aus privatwirtschaftlichem Gebäudebestand unterzubringen waren. Pro Wohnungseinheit werden der Realwirtschaft durchschnittlich ca. 140.000 Euro (bzw. DM) Liquidität zugeführt, die ganz überwiegend im Binnenmarkt verbleiben (keine Importe, inländische Beschäftigte) und so einen Wachstumsimpuls über die Baubranche hinaus auslösen. Die Rückführung der Liquidität erfolgt über die Transaktionsbesteuerung und die von den Kommunen aus den Mieteinnahmen zu leistende Tilgung. Die Umsetzung des Wohnungsbauprogramms erfolgt im Zusammenwirken mit den Plänen A1-F – Fachkräfte-Qualifizierung (81) A2-W – Wachstumsförderung (123) A3-I – Investitions-Finanzierung (176) A3-St Steuermodell (147) A5 Geldwesen (193) Die erste Wohnungsbautranche, die von ihrem Umfang her von den aktuell reduzierten Kapazitäten der Baubranche begrenzt ist, wird ca. 14 Monate nach Planstart bezugsfertig sein. Weitere Tranchen folgen, bzw. können zeitversetzt parallel gestartet werden. Nachstehend Aussagen zu den möglichen Bautranchen, den Kosten und den Folgewirkungen der öffentlich finanzierten Wohnungen. Der Umfang des Wohnungsbauprogramms soll den privatwirtschaftlichen Wohnungsbau vor allem im Segment preiswerter Wohnungen ergänzen.
. Die Steigerung der Bautätigkeit soll dem Kapazitätsaufbau aus dem Fachkräftequalifizierungs-Programm folgen. Ab 2029 wird die Zahl öffentlich finanzierter Wohnungen wieder zurückgehen. Mit 18,9 Mrd. Zuschuss werden innerhalb von drei Jahren 450.000 Wohneinheiten errichtet. Damit entstehen (bzw. bleiben erhalten) etwa 50.000 Arbeitsplätze im Baugewerbe, weitere 10.000 in der Wohnungsverwaltungs- und Hausmeisterbranche. Wirkung auf die Staatsfinanzen: Ersparnis ALG/Bürgergeld p.a. ca. 1,1 Mrd. Entlastung bis auf 2,5 Mrd. p.a. ansteigend Der Zuschuss amortisiert sich in weniger als zehn Jahren. Parallele Realisierung verkürzt die Fertigstellung.
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Möglicherweise denken Sie sich jetzt: „Unmöglich!“
Der Blick auf diesen kleinen Ausschnitt des Gesamtplans für Deutschland bringt die Fragen nach den notwendigen Voraussetzungen für das Gelingen zwangsläufig hervor. Gehen Sie – beim zweiten Lesen des Plans für den Wohnungsbau – einfach davon aus, dass die notwendigen Voraussetzungen in anderen Detailplänen geschaffen werden, die untereinander präzise aufeinander abgestimmt sind.
