Was die Ampel, getrieben von grünen Ideen, im Zusammenwirken mit der EU-Kommission am deutschen Immobilienmarkt anrichtet, erinnert an das, was 2007/2008 als Subprime-Krise von den USA ausgehend über die westlichen Finanzmärkte hereingebrochen ist. Im Detail sieht es zwar anders aus, von der Wirkung her ist es jedoch identisch.
Deutschlands größter Wohnungsbaukonzern, Vonovia, hat ja nicht nur bekanntgegeben, in diesem Jahr kein einziges Neubauvorhaben auf den Weg zu bringen, Vonovia hat im ersten Quartal 2023 auch einen Verlust von 2,1 Milliarden Euro ausgewiesen.
In normalen Zeiten würde ein solcher Verlust ein großes Rätselraten auslösen. Die Mieten bewegen sich wegen des dramatischen Wohnraummangels auf Rekordhöhe, bei den Betriebs- und Verwaltungskosten der Bestandswohnungen gab es zwar – inflationsbedingt – Steigerungen, doch für einen Verlust in dieser Höhe reicht das nicht aus.
In verrückten Zeiten, wie den unseren, verwundert der Verlust nicht. Die Vonovia musste den Wert ihrer Immobilien deutlich nach unten korrigieren, weil der Markt für ältere Immobilien die Kosten für die noch ausstehende energetische Sanierung bereits einpreist. Dieser Wertverlust summierte sich bei der Vonovia innerhalb der drei Monate Januar bis März 2023 auf 3,5 Milliarden Euro, was dann – saldiert mit den Gewinnen, u. a. aus dem operativen Geschäft – zu dem ausgewiesenen Verlust von 2,1 Milliarden Euro führte.
Für Vonovia bedeutet das, dass große Wohnungspakete veräußert werden müssen, insgesamt sind dafür Objekte im Gesamtwert von 13 Milliarden Euro vorgesehen.
Pech hatten dabei auch jene Anleger, die sich Anfang 2022 mit Vonovia-Aktien eingedeckt hatten. Deren Wert ist inzwischen auf nur noch 40% zusammengeschrumpft.
Kleines Highlight zur Abrundung: Vonovia hat viel Geld in die Hand genommen, um im vorauseilenden Gehorsam den linksgrünen Mietendeckelungs- und Enteignungsabsichten mit dem Argument entgegenzutreten, man habe ja bereits begonnen, alle geeigneten Dächer mit Photovoltaik-Anlagen zu pflastern und auch, wo irgend möglich, Großwärmepumpen zur Beheizung der Immobilien zu installieren. Insgesamt sollen es 6.000 solcher Anlagen werden, die wiederum zumindest einen Teil des benötigten Stromes aus den eigenen Photovoltaik-Anlagen beziehen sollen. Ein schöner Plan, vor allem, weil während der Heizperiode nur mit einer sehr geringen Stromernte aus der Photovoltaik gerechnet werden kann. Von den 115 im letzten Herbst installierten Wärmepumpen konnten aber nur 44 tatsächlich in Betrieb genommen werden. Für 71 verweigerten die Netzbetreiber den Anschluss, weil der für den Betrieb benötigte Strom nicht zur Verfügung steht, obwohl sogar gesetzlich geregelt ist, dass Wärmepumpen zur Stabilisierung der Netze bis zu drei Mal täglich für bis zu 2 Stunden vom Netzt getrennt werden dürfen.
Von „Vonovia in Not“ ist es nur ein kleiner Schritt zum deutschen Immobilienmarkt insgesamt.
Der Preisverfall bei Häusern, die noch nicht den höchsten Anforderungen der Klimaschützer genügen, und die deshalb, obwohl sie tip top in Schuss sind, als „unsaniert“ bezeichnet werden, hat ebenfalls bereits dramatische Formen angenommen.
In guten Lagen, wie im Großraum München, sind Preisabschläge von 10 Prozent zu verzeichnen, in Frankfurt am Main werden 14 Prozent registriert und in Problemlagen, wie z. B. Wuppertal müssen die Eigentümer einen Wertverlust von bis zu 30 Prozent in Kauf nehmen.
Dieser relative Wertverlust dürfte in absoluten Zahlen jedoch immer auf jene 130.000 bis 150.000 Euro hinauslaufen, die aufzuwenden sind, um eine Bestandsimmobilie wärmepumpenfit zu machen, also alte Heizkörper raus, Fußbodenbelag raus, Estrich raus, Fußbodenheizung rein, Estrich rein, Fußbodenbelag rein – und obendrein, dämmen, dämmen, dämmen, was das Zeug hält – und dann die neue Wärmepumpe installieren.
Wo das Eigenheim in München gut und gerne mit 1,5 Millionen angeboten wird, sind das 10 Prozent, wo es, wie in Wuppertal vom Makler mit 450.000 Euro an den Mann gebracht werden soll, sind es eben 30 Prozent.
Das Habeck-Graichen-Ministerium hat den Gesamtaufwand für die Umstellung auf Wärmepumpen mit etwa 130 Milliarden Euro eingeschätzt. Seriösere Kalkulationen, etwa vom FDP-Energie-Experten Michael Kruse bewegen sich inzwischen bei einer Summe von 620 Milliarden, wobei notwendige zusätzliche Dämmungsmaßnahmen noch gar nicht berücksichtigt seien.
Dieser Aufwand, der weder den Eigentümern noch den Mietern einen Vorteil bringt, außer dass die Wohnungen im Zuge der Sanierung für einige Wochen nur bedingt oder gar nicht bewohnbar sein werden, steigert daher den Immobilienwert auch nicht. Die Aussage: „Wir werden Öl und Gas so teuer machen, dass die Wärmepumpe die wirtschaftliche Alternative sein wird“, ist einerseits das ungeheuerliche Eingeständnis einer gezielten Verarmungsstrategie und andererseits unglaubwürdig. Nach meiner Einschätzung werden die Strompreise mit jedem weiteren Windrad, mit jeder Elektrolyse, jedem Wasserstoff-Speicher und jedem mit Wasserstoff zu betreibenden Gaskraftwerk den Preisen der fossilen Energieträger weiter davonlaufen – und: Die Preise für Energie lassen sich nicht endlos in die Höhe treiben, ohne Deutschland auf das Niveau eines Entwicklungslandes abstürzen zu lassen.
Es entsteht ja kein Zusatznutzen!
Nur die Kosten steigen.
Die Einkommen können nicht steigen, weil auch die Wirtschaft unter den steigenden Kosten leidet. Wer glaubt, das Problem ließe sich mit Gelddrucken lösen, treibt nur die Inflation weiter an.
Es entsteht also ein Vermögensverlust in der Größenordnung von 1,3 Bundeshaushalten (2023: 476 Milliarden).
Das bleibt nicht ohne Auswirkungen auf die Banken. Viele der betroffenen Immobilien sind mit Hypotheken belastet. Gerade ältere Bestandsimmobilien werden häufig vom Zweit- oder Dritt-Eigentümer gehalten, der den Kaufpreis von den Banken finanzieren lassen musste. Sinken die Marktpreise der Immobilien drastisch, sind die Banken zunächst in Einzelfällen gezwungen, zusätzliche Sicherheiten zu fordern, und wo diese nicht gestellt werden können, das Darlehen fällig zu stellen. Die Konsequenz ist die Zwangsversteigerung. Daraus kann sich schnell eine Abwärtsspirale entwickeln. Kaufinteressenten beginnen, sich vermehrt auf die Versteigerungstermine zu stürzen, Verkäufer müssen ihre Preisvorstellungen weiter senken, um noch eine Verkaufschance zu haben, die Immobilienwerte sinken weiter.
Ein Prozess, der zunächst nur von den noch nicht energetisch sanierten Immobilien ausgeht, wird bei diesen allerdings nicht stehen bleiben. Wo ein gleichwertiges Haus in gleichwertiger Lage unsaniert 250.000 Euro plus 150.000 Euro Sanierung kostet, kann das vollsanierte Haus keinesfalls mehr mit 500.000 Euro angeboten werden. So erodieren die Preise von unten her bis in die höchsten Preissegmente hinein.
Das bringt die Immobilienfinanzierer in die Klemme. Aus dem Bestand sind immer mehr Forderungen als uneinbringlich abzuschreiben. Die niedrigen Zinsen aus dem Bestandsgeschäft reichen nicht aus, um diese Verluste zu kompensieren, und das Neugeschäft ist weitgehend zusammengebrochen. Die Zahl der Bauanträge ist auf einem Rekordtief angelangt, und viele genehmigte Bauvorhaben werden gar nicht mehr begonnen, weil die Materialpreise und die gestiegenen Zinsen die wirtschaftliche Realisierung nicht mehr zulassen.
Ein neue Ära der Bankenrettungen steht bevor, sollten die Pläne zur Steigerung der Energie-Effizienz im Gebäudesektor nicht vom Bundstag noch radikal zusammengestrichen werden.
Eine Bankenrettung wird diesmal für die Bundeserepublik allerdings deutlich schwieriger werden als bei der letzten Bankenkrise, und da war die Rettung schon kompliziert genug. Mit stark gestiegenen, offiziellen Staatsschulden aus dem regulären Haushalt und den zusätzlichen Wumms- und Doppelwumms-Milliarden aus den Sondervermögen bei gleichzeitig stagnierender, wenn nicht gar rückläufiger Wirtschaftsleistung ist die Bonität beschädigt, was es erforderlich macht, die Staatsanleihen für die Rettungsmilliarden mit deutlich höheren Zinsversprechen auszustatten. Die wachsenden Zinslasten brechen dann bald darauf wie ein Tsunami über uns herein und zerrütten die Staatsfinanzen.
Ach, wenn es doch wenigstens Zauberlehrlinge wären,
die hier am Wirken sind!
Dann bestünde noch die Hoffnung,
dass im letzten Augenblick der alte Hexenmeister erscheint
und dem Spuk ein Ende bereitet.
